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“Desdeño las romanzas de los tenores huecos
y el coro de los grillos que cantan a la luna.
A distinguir me paro la voces de los ecos,
Y escucho solamente, entre las voces, una.
Retrato, Antonio Machado

Vivienda

Ciudades fantasma aparecen en España al final de la larga década de auge

Por Sharon Smyth y Ricard Alonso /Bloomberg / 18 jun 07

Javier Usua y Ruth Graneda nunca salieron del coche cuando visitaron Sanchinarro y Las Tablas, los dos nuevas promociones suburbanas más grandes de Madrid. Sólo necesitaron ver los bloques de cemento y las calles vacías.

"Vinimos a mirar apartamentos pero encontramos ciudades fantasma," dice Usua, conductor de taxi de 27 años. "Necesitarías conducir kilómetros para conseguir una barra de pan o cigarrillos y mi novia lo encontró espeluznante e inseguro, así que dimos una vuelta y lo dejamos."

Las promociones vacías evidencian una superabundancia de vivienda que
conduce a la primera baja de su precio desde al menos 1992, cuando el Ministerio de la Vivienda comenzó a hacer estadísticas. Los constructores
españoles construyeron 750.000 casas y apartamentos el año pasado, más que Francia y Alemania juntas, mientras que la demanda anual cubre un 60 por ciento de esa cantidad, según el Ministerio de Hacienda. "El asesino verdadero del mercado de vivienda es el inmenso superavit," dice Gonzalo Bernardos, profesor de la economía en la universidad de Barcelona. Los
"precios ya están bajando extraoficialmente."

Los precios de las casas nuevas y las usadas caerán el 20 por ciento hasta 2009, estima Bernardos. El país construyó un promedio de 432.411 casas por año de 1996 a 2005, más que
Francia y el Reino Unido juntos. Los precios españoles de la vivienda se han más que doblado desde 1998, excediendo las tasas de crecimiento del Reino Unido e Irlanda, dos de los mercados más rápidamente crecientes de Europa.

Las causas principales del aumento han sido la caída de los tipos de interés a menos de 3 por ciento (desde el 15 por ciento que tenía España cuando adoptó el euro), el crecimiento de los ingresos domésticos con la entrada en
el mercado del trabajo de las mujeres, y la oleada de compras de casas de vacaciones por los europeos del norte, principalmente los alemanes y los británicos.

"Las valoraciones son poesía". Mientras que los precios empiezan a bajar, los propietarios españoles se enfrentan a los problemas de los compradores en los EEUU, que ya lleva el segundo año de depresión de la vivienda. La baja de precios puede estimular más delitos cuando los compradores tienen dificultades de refinanciación. Los compradores españoles se enfrentan a un riesgo incluso más alto de perder su propiedad, porque los precios de la vivienda se basan en valoraciones más que en las ventas reales, y los tasadores inflan a menudo los valores. "Vivimos en un país dónde todos
entienden que las valoraciones son poesía", dice Jesús Encinar, directivo y fundador de Idealista.com, una Web inmobiliaria que sigue los precios de la vivienda en Madrid, Barcelona y Valencia. "Los banqueros me dicen ¿porqué te
preocupas si es falsa la valoración? Será verdad en el futuro." El precio medio de la vivienda en España era 276.300 euros (370.670$, 46 Mpts) en
diciembre de 2007, según la Sociedad de Tasación, una empresa inmobiliaria, lo que más que duplica (107 por ciento) el mismo período de 2000.

Madrid en cabeza. Encinar dice que los actuales precios de la vivienda en Madrid, ahora estancados, pueden comenzar a bajar el 0.2 por ciento en el primer trimestre del año próximo. Madrid tiende a conducir la tendencia del
resto del país, así que los precios en España comenzarán probablemente a caer antes del final de 2008.

Endeudamiento. Los bancos prestaron 250 mil millones de euros a los promotores el año pasado, 8 veces más que en 1998, y 134,3 mil millones euros a las empresas de la construcción, como muestran los datos del Banco
de España. También prestaron 544 mil millones de euros a los compradores, 4 veces el valor de las hipotecas en 1998. La Caja Bilbao Bizkaia Kutxa BBK ha introducido hipotecas a 50 años y BBVA ha comenzado a contratar hipotecas a 40 años. BBK también ofrece préstamos hasta el 100 por ciento de lo valorado. Eso significa que incluso una baja modesta en los valores de las casas, combinada con tipos de interés en alza puede dar lugar a ejecuciones de hipoteca más altas. Se gún Encinar, "el problema aquí es que la gente tiene la convicción inamovible de que los precios simplemente no pueden bajar." La cantidad de inmovilizado en propiedad de vivienda por las familias españolas supera en 2004 los 4,3 trillones de euros, o sea el 510
por ciento del producto interno bruto, según el Banco de España. La propiedad inmobiliaria doméstica en EEUU alcanzó 17.2 trillones de $ (unos 12,8 trillones de euros o sea el 159 por ciento del GDP, en el mismo período, según la Reserva Federal.

Los impagados aumentan. Los impagados españoles de préstamos de vivienda en el primer trimestre eran los más altos por lo menos de cuatro años, según Standard & Poor's. Los analistas de S&P escribieron en un informe del 29 de mayo que su índice español de morosidad RMBS para las anotaciones sobre préstamos de hipotecas residenciales aumentó en 23 puntos básicos hasta el 1,75 por ciento durante los primeros tres meses, a comparar con un nivel del índice de 0.7 por ciento en marzo de 2004. Los "bancos han prestado una enorme cantidad a los promotores que utilizaron el dinero para comprar tierra y ahora no tienen opción para construir las casas que les permitan recuperar dinero para compensar sus propios préstamos," dice Pablo Gaya, Director de Análisis de 'Capital at Work Investment Partners' en Madrid. "Cualquier descenso brusco en el mercado de vivienda dificultaría aún más que los promotores vendan y puede llevar a más impagados de sus préstamos,
con el consiguiente problema para los bancos." Los aumentos de la tasa de interés tienen un efecto inmediato más directo en las familias españolas porque el 96 por ciento de hipotecas en España son de interés variable, comparado con un 20 por ciento en el Reino Unido y un 12 por ciento en EEUU.

Preocupaciones económicas. La OCDE, Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos dijo en su informe del 23 enero que la larga década de bonanza de la propiedad inmobiliaria en España disparó la deuda de vivienda al 115 por ciento del ingreso disponible a en el segundo trimestre de 2006(desde un 45 por ciento en 1996), convirtiendo al mercado español en el más vulnerable a tipos de interés más altos. Las preocupaciones por el mercado y la economía de la propiedad inmobiliaria en España están evitando que la pareja Usua y Graneda compren ahora. Ahora viven en un apartamento con dos
dormitorios que pertenece al padre y a los tíos de Usua en la Prosperidad, un barrio céntrico de Madrid. Querían comprar un apartamento en Sanchinarro o en Las Tablas para tener su propio hogar. Dice Usua que la plétora de carteles de "se vende" y la construcción en ambas áreas también les está asustando.

"Marea de especuladores". "Cuando las tarifas suben y la gente que está ya hasta las cejas de deudas ven que no pueden pagar sus hipotecas, lo que menos van a hacer es tomar un taxi o comer fuera, y eso te afecta a tí, a mí y a todos," como dice Usua. Los apartamentos que miran cuestan de 300.000 euros a 400.000 euros. Los promotores se beneficiaban de compradores nuevos
y de inversionistas que compraron vivienda previendo que subirían los precios. El resultado ha sido un engaño a los constructores sobre la demanda verdadera, dijo Bernardos en la Universidad de Barcelona. Según Bernardos,
en Sanchinarro, Las Tablas y promociones similares, "una marea de especuladores compraron a alto precio unos apartamentos pensando que harían el pelotazo según avanzara el auge; ahora los grandes promotores están compitiendo con esos mismos especuladores para las ventas mientras que huye el mercado." Olga del Corral, cirujana plástica madrileña de 32 años, dice
que compró una segunda vivienda porque los precios de las casas suben "siempre": "Está claro que la inversión en vivienda es una apuesta mucho más segura que por ejemplo invertir el dinero en bolsa, dónde nunca sabes lo que va a suceder".

Nueva edificación. BBVA, el segundo banco mayor de España, estima que en 2007 se construirán 700.000 casas nuevas, 100.000 menos que las acabadas en 2006. "Si la nueva edificación continúa a los actuales niveles, la probabilidad de un desplome del precio en el mercado inmobiliario español aumentará significativamente," dice Mark Stucklin, Director de Spanish Property Insight, una firma de consultoría inmobiliaria de Barcelona.

Incentivos a los constructores. Los inversores han mostrado ya su preocupación por el final del boom inmobiliario. Las acciones de las mayores
nueve compañías inmobiliarias bajaron un 25 por ciento de media en los últimos seis meses.

Realia Business SA pidió el 5 junio 783 millones de euros en una oferta pública inicial que se quedó corta respecto a su objetivo. Las acciones que se vendieron a 6,50 euros se ofertaron a 7,50 euros al día siguiente.

Fomento de Construcciones y Contratas SA y Caja Madrid, propietarios de Realia, hubierna querido vender las acciones de 7,9 euros a 9,7 euros (según País 2007-06-17, "10 día naturales y 8 hábiles después, la cotización de la inmobiliaria ha caído algo más de un 5%. El viernes 15 cerró con un pobre precio de 6,17 euros").

Metrovacesa SA, la compañía inmobiliaria mayor de España, ofrece descuentos de 1.000 euros y 600 euros adicionales por niño durante sus festivales promocionales. Su empresa cercana Lubasa de Castellon da a los compradores
vales de 4.000 euros para comprar en grandes almacenes. El Grupo Pinar, un promotor de Madrid, tienta a los clientes con la oferta de un coche Mercedes C o 25.000 euros de descuento en el precio de algunas de sus viviendas
hogares. El Grupo 90 Inmobiliarias de Valencia ofrece garaje gratis.

Juan Bautista Soler, presidente del club de fútbol Valencia y dueño del Grupo Bautista Soler de inmobiliarias, vendía nueve casas por mes de
septiembre a diciembre de 2007. Ahora dice que está vendiendo una por mes.

"Estamos encarando lo que podría ser una crisis significativa," dijo en una entrevista en Londres. "Todos los promotores lo piensan y no sé porqué no salen y lo dicen."

¿Pérdidas de puestos de trabajo?. El valor medio de las hipotecas españolas aprobadas bajó el 8.8 por ciento en Marzo 2007 a 162.265 euros (de los
177.916 euros en febrero), publicaba a finales de mayo el INE, Instituto Nacional de Estadística en su Web. "Si tenemos problemas en el mercado de trabajo, las familias y los bancos tendrán problemas," dice en una entrevista Enric Reyna, presidente de APCE, Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Barcelona y Provincia. "Los tipos de interés
tienen que quedarse en un nivel razonable para prevenir problemas porque los bancos no pueden ampliar mucho más el reembolso de hipotecas." Una bajada del 30 por ciento en precios de vivienda en dos años reduciría del 0.4 al
0.7 de porcentaje de desarrollo económico cada año, según el informe del 18 de mayo del economista Julio Escolano del Fondo Monetario Internacional.

Según los analistas de Ahorro Corporación, que estiman que España necesita solamente de 400.000 a 450.000 unidades de vivienda nueva por año, hace falta una caída del 30 por ciento en el inicio de vivienda nueva para equilibrar la oferta con la demanda. Y estiman que una reducción de esa magnitud daría lugar a la pérdida de 200.000 puestos de trabajo.

En Sanchinarro y Las Tablas, Esperanza Aguirre, presidenta del gobierno regional de Madrid, inauguró en mayo la primera parada de metro ligero.

Ningún pasajero bajó o subió al brillante tren rojo-y-azul esta semana cuando paró en la estación a la hora del almuerzo, y eso que los españoles tradicionalmente van a casa para el almuerzo. "Ni Dios vive aquí", dice Usua.

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